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银行批贷速度加快北京楼市积压刚需释放

  一些较热门楼盘从去年底开始成交量有所上升3月二手房销售超1.6万套

  银行批贷速度加快北京楼市积压刚需释放

  北京住建委数据显示,3月二手房网签住宅达16051套,这是2018年5月后以来的最高值。这也是2017年“3·17”调控后,继2017年4月、2018年5月后第三个超过1.6万套二手房住宅成交月份。今年春节以来,北京楼市成交量稳步上升,价格也出现一些反弹,一些业内人士称之为楼市“小阳春”。楼市出现“小阳春”背后的逻辑是什么?这个情况能够持续吗?背后的基本面有没有出现变化?楼市是反转还是反弹?北京青年报记者利用清明假期进行了调查。

  市场

  二手房成交量、成交均价都环比上升

  达到连续10个月的最高值

  北京市住建委的数据,3月北京二手住宅网签共16051套。这一数据是2018年5月后,连续10个月的最高值。也是2017年“3·17”调控后,继2017年4月、2018年5月后,第三个超过1.6万套二手房住宅成交月份。根据贝壳研究院统计,3月北京链家二手房成交量比2月份增加1.5倍,比去年同期增加23.2%。在房贷利率见顶回落以及市场预期有所改善的情况下,今年3月市场表现好于去年。

  价格方面,二手房成交均价涨幅较稳。贝壳研究院统计,3月北京二手房成交均价61420元/平方米,比2月上涨2.5%。3月高单价中心城四区成交占比环比提升2.5个百分点,扩大均价涨幅。但从短期看,3月后两周成交均价已随成交量的回落而下跌,均价上涨势头难以持续。

  据安居客线上数据显示,3月份北京二手房挂牌价格同比去年上涨4.95%,体现出房主侧对于房价未来预期的变化;再从国民安居指数来看,3月份环比2月份继续上升4.3个百分点,同步体现出购房者对于市场未来预期的看多。

  探访

  去年底开始行情渐好

  “门店员工都忙着带客户看房去了”

  近日,北京青年报记者对多家中介门店进行了采访。朝阳区麦子店附近的一位链家门店经理告诉北青报记者,年后市场的热度的确有所提升,门店员工的带看量、销售量都上来了。二手房的成交周期也变短了,好的房源销售很快。

  4月5日下午,北青报记者来到通州北苑的一家链家门店,到店后发现只有三名员工在店内办公。该门店的客户经理称:“大家都忙着带客户去看房,店里也就剩下两三个同事了。”

  该经理介绍,从去年年底开始北京楼市交易量放大,今年以来,行情持续好转,一些比较热门的楼盘成交量大幅上升,价格也在持续下跌了近两年后有所回升。

  该门店经理认为,引发楼市变化的因素有很多,一个主要的原因是信贷政策的放松,尤其是针对首套房的房贷利率调整,刚需的进场速度明显加快了,而且小户型卖得比较好。还有一个因素就是一些家长从孩子上学的角度出发。“刚需的进场又撬动了连环单,市场行情就好了起来。”

  中原地产首席分析师张大伟还指出,北京过去接近两年的调控周期内,房价明显下调,成交量跌幅过半,市场需求积压。此外,春节后部分新房市场加大促销力度,购房者为了换房,加快了二手房销售,也使市场活跃度加大。

  调查

  新房市场波澜不惊

  新楼盘打折促销效果有限

  北京的新房市场销售如何?4月5日下午,北青报记者赴通州首开香溪郡售楼处探访。项目位于通州区宋庄镇荷香2号院,是通州区现房销售的一个大盘。目前项目在售90-138平方米的花园洋房,均价在4.5万元/平方米,最近还推出了一系列的促销活动。

  北青报记者在现场看到,售楼处有几拨看房客,但没有看到有客户当场签约。售楼处还有几个前期的客户在维权。北青报记者随后了解到,他们其中一个诉求点是对小区的绿化率不满,没有达到当初给客户们的承诺。但销售经理却坚称,这个绿化率达到标准了。据一名销售中介介绍,这个楼盘的项目在去年就已经建好了,但销售并不是很理想。如果想买的话,等半年应该也没有问题,通过中介组团购买还可以享受打折优惠。实际上,今年开年以来新房的销售并不是那么乐观,多家房企都对楼盘进行打折销售。泰禾集团在北京主推的多个叠拼洋房项目,降价幅度在数百万元到1000万元不等。同时,为了促进销售,该房企更是发动广大二手房中介进行销售,佣金比例高达5%,吸引了大量中介“卖力”推销客户。

  值得注意的是,近期交易量放大实际上跟新房市场关系不大。据中原地产研究中心统计数据显示,3月北京新建商品住宅库存积压持续上升,目前库存已经达到了6.88万套,这也是房地产调控两年多来的最高点。成交价方面,3月新建商品住宅成交均价为53290元/平方米,环比2月份的55485/平方米,下跌2195元/平方米。

  在普通住宅成交排名前20中,限竞房仍占10席,占据了半壁江山。截至4月1日,北京合计入市限竞房45个项目,66期预售证,提供商品房住宅限竞房30146套,只网签了7631套,按照面积计算网签比例,80.3万平方米,只签约了22.2%。

  当然,新房市场也有个别项目出现难得的火爆销售场景。3月25日,市场关注度极高的小瓦窑限竞房项目橡树澜湾首期开盘,这个项目需要提前交纳20万元认筹款的VIP客户才可凭邀请函进入选房现场。当天,千组购房家庭现场手机选房,575套房源几乎秒光。作为西四环为数不多的限竞房,橡树澜湾政府限定价54378元/平方米,而周边的二手房均价普遍在5万-7万元/平方米不等,价格优势是其成为爆款的一个重要因素。但是,总体上来说,交易量放大没有覆盖到新房市场,全面回暖的情况并不存在。

  信贷

  银行贷款提速

  “一周放贷”成常态

  多名中介人士告诉北青报记者,近期二手房交易量上升,跟信贷环境的放松有很大的关系。据了解,目前北京大多数银行仍然执行首套房房贷在基准利率水平上浮10%,二套房上浮20%的利率水平,但在汇丰等银行,符合银行流水要求条件的优质客户可以享受到二套房上浮10%的利率水平,贷款购房成本明显降低。同时,放款速度也明显加快。

  一家大型国有银行朝阳区某支行一名负责信贷的经理表示,首套房贷款执行基准利率上浮10%,一般面签后3天批贷,抵押登记后3个工作日就能放款。据了解,这要是放在去年某个调控比较严的时候,银行放款时间超过一个月是常有的事。

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